Jakie są ewentualne roszczenia, przysługujące Deweloperowi z tytułu odstąpienia od umowy deweloperskiej z Nabywcą.

Na mocy Umowy deweloperskiej Deweloper zobowiązał się do przeniesienia na Nabywcę prawa własności do określonej nieruchomości, za co Nabywca zobowiązał się do zapłaty określonej ceny. W związku z zaleganiem przez Nabywcę z zapłatą określonych świadczeń pieniężnych Deweloper na mocy pisemnego oświadczenia odstąpił od Umowy deweloperskiej. W związku z odstąpieniem od Umowy, Nabywca (zarówno na podstawie § 14 lit. d Umowy deweloperskiej, jak i na podstawie art. 31 ust. 2 Ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) zobowiązany był do wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości. Pomimo wystosowania przez Dewelopera odpowiedniego wezwania, Nabywca nie wyraził wymaganej zgody.

            W związku z ciążącym na Nabywcy obowiązkiem wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, Deweloperowi przysługują następujące możliwości dochodzenia swoich praw:

1) pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli (art. 64 k.c.)

            Obowiązujące przepisy prawa przewidują, że oświadczenie woli strony zobowiązanej do jego złożenia może być zastąpione orzeczeniem sądu. Sąd może wydać takie orzeczenie na żądanie osoby uprawnionej, zainteresowanej dokonaniem określonej czynności prawnej. Gdy zapadnie prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli stanowiącego samoistną czynność prawną przyjmuje się, że czynność prawna została przez stronę dokonana.

            Podkreślić należy, iż stanowisko doktryny w przedmiocie zasadności zastąpienia zgody, o której mowa w art.31 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, orzeczeniem sądu wydanym na podstawie omawianego powództwa nie jest jednolite. Pojawia się bowiem pogląd, iż wyrażenie zgody przez Nabywcę nie stanowi oświadczenia woli, co wyklucza złożenie przedmiotowego pozwu. W mojej ocenie prezentowany pogląd nie jest właściwy. Niemniej jednak, w sytuacji złożenia pozwu o zobowiązanie Nabywcy do złożenia oświadczenia woli, w związku z rozbieżnościami w omawianym zakresie, należy mieć świadomość, iż istnieje ryzyko oddalenia pozwu.

            W przypadku złożenia pozwu o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli konieczne będzie wykazanie faktu zawarcia Umowy deweloperskiej, faktu i terminu odstąpienia od Umowy deweloperskiej, jak również faktu niewykonania przez Nabywcę ciążącego na nim obowiązku wyrażenia zgody. Pozew podlega opłacie sądowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych. Wartością przedmiotu sporu jest wartość nieruchomości. Określenie wartości przedmiotu sporu należy co do zasady do powoda, dlatego może mieć charakter szacunkowy, zaś w razie wątpliwości będzie sprawdzane przez sąd w trybie art. 25 k.p.c.

2) pozew o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ( art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece)

            Zgodnie z przepisem art. 10 ww. ustawy: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”. Żądanie podlega rozpoznaniu w postępowaniu procesowym. Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego, nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego .

            W przypadku złożenia przedmiotowego pozwu konieczne będzie wykazanie faktu zawarcia Umowy deweloperskiej, faktu i terminu odstąpienia od Umowy deweloperskiej, jak również faktu niewykonania przez Nabywcę ciążącego na nim obowiązku wyrażenia zgody. Powództwo wnosi się przed sąd rejonowy właściwy wg miejsca położenia nieruchomości. Pozew podlega opłacie sądowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych. Wartością przedmiotu sporu jest wartość nieruchomości. Określenie wartości przedmiotu sporu należy co do zasady do powoda, dlatego może mieć charakter szacunkowy, zaś w razie wątpliwości będzie sprawdzane przez sąd w trybie art. 25 k.p.c.

3) roszczenie o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki ( art. 477 k.c.)

            Na mocy art. 477 k.c. wierzycielowi przysługują roszczenia o spełnienie świadczenia oraz o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki. Roszczenie o naprawienie szkody z tytułu zwłoki istnieje dopóki wykonanie zobowiązania niewzajemnego jest możliwe, a stan zwłoki dłużnika nie przekształcił się w ostateczne niewykonanie zobowiązania. Szkoda, której naprawienia w ramach roszczenia odszkodowawczego może domagać się wierzyciel, obejmuje zarówno szkodę rzeczywistą, jak i utracone korzyści. Roszczenie odszkodowawcze uzależnione jest od łącznego wystąpienia następujących przesłanek: niewykonanie bądź nienależyte wykonanie świadczenia, fakt poniesienia szkody, związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Rozmiar obowiązku odszkodowawczego dotyczył będzie wyłącznie szkody wynikłej ze zwłoki, tak więc przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie uwzględnia się okoliczności braku samego opóźnionego świadczenia, jako że świadczenie to zostało lub zostanie spełnione. Nie jest to zatem szkoda wynikła z niewykonania zobowiązania, lecz szkoda wyrządzona na skutek nieotrzymania należnego świadczenia w terminie, czyli szkoda spowodowana nienależytym wykonaniem zobowiązania. Wskazać również należy, że ewentualne wykonanie zobowiązania przez dłużnika nie pozbawia wierzyciela prawa dochodzenia odszkodowania z tytułu zwłoki.

            Roszczenia odszkodowawcze wynikłe ze zwłoki dłużnika stają się wymagalne z chwilą, gdy dłużnik nie zastosował się do treści swego zobowiązania i nie spełnił świadczenia w terminie. Z uwagi na fakt, iż ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie wskazuje terminu, w jakim nabywca powinien wykonać swój obowiązek, o popadnięciu w zwłokę można mówić po upływie czasu następującego po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu, w którym bez zbędnej zwłoki możliwe było wyrażenie przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.

            W ramach postępowania dowodowego, w przypadku dochodzenia naprawienia szkody na podstawie art. 477 k.c. konieczne będzie wykazanie, iż dłużnik nie spełnił dotychczas ciążącego na nim zobowiązania. Ponadto kluczowe będzie wykazanie szkody jaką z tego tytułu poniósł Deweloper. W tym przypadku szkoda może przyjąć postać straty rzeczywistej tj. faktycznie poniesionych przez Dewelopera wydatków lub utraconych korzyści tj. korzyści, które Deweloper uzyskałby, w sytuacji gdyby Nabywca wyraził wymaganą zgodę. W omawianym stanie faktycznym istnieje większe prawdopodobieństwo wystąpienia szkody w postaci utraconych korzyści np. wysokość wynagrodzenia, które Deweloper mógł uzyskać z tytułu sprzedaży nieruchomości innemu Nabywcy. Wykazanie szkody w postaci lucrum cessans nastąpi, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Uprawdopodobnienie wystąpienia szkody w praktyce oznaczać będzie wykazanie, iż po odstąpieniu od Umowy deweloperskiej Deweloper miał faktyczną możliwość zawarcia kolejnej Umowy deweloperskiej. W celu skutecznego dowodzenia tego faktu zalecane będzie przedstawienie dowodu w formie dokumentów lub przesłuchania świadków, które potwierdzą, iż pomiędzy Deweloperem a innym Nabywcą prowadzone były wstępne rozmowy w przedmiocie sprzedaży nieruchomości. Ponadto wykazując kolejną wymaganą przesłankę omawianej odpowiedzialności odszkodowawczej tj. związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy szkodą a niewykonaniem zobowiązania przez Nabywcę konieczne będzie wykazanie, iż potencjalna Umowa deweloperska nie została zawarta wyłącznie na skutek niewykreślenia zapisu z księgi wieczystej nieruchomości. Istnienie innych okoliczności mających wpływ na niezawarcie umowy deweloperskiej przyczyni się do niespełnienia omawianej przesłanki.

4) roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 471 k.c.)

            Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest spełnienie świadczenia zgodnie z treścią zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Dłużnik, który nie wykona świadczenia lub wykona je nienależycie, ponosi odpowiedzialność kontraktową za szkodę, jaką na skutek tego poniósł wierzyciel (art.471 k.c.). Odpowiedzialność kontraktowa istnieje przy każdym stosunku zobowiązaniowym, niezależnie od jego źródła ( np. ustawa, orzeczenie sądu, umowa, bezpodstawne wzbogacenie). W omawianym stanie faktycznym stosunek zobowiązaniowy wynika z art. 31 ust. 2 Ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

            Szkoda, której naprawienia w ramach roszczenia odszkodowawczego może domagać się wierzyciel, obejmuje zarówno szkodę rzeczywistą, jak i utracone korzyści. W przypadku roszczenia opartego na art. 471 k.c. zaistnieć muszą trzy przesłanki odpowiedzialności, określone w tym przepisie. Przesłanki te, co należy podkreślić, wystąpić muszą łącznie. Są one następujące:

  • niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania (naruszenie zobowiązania)
  • fakt poniesienia szkody
  • związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą

            Spełnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej wskazanych w komentowanym przepisie nie przesądza o powstaniu po stronie wierzyciela roszczenia o naprawienie szkody. Ustawodawca wymaga ponadto, aby niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Z konstrukcji powołanego przepisu wynika, że wierzyciel zwolniony jest z obowiązku wykazania tych okoliczności, ponieważ zostały one objęte domniemaniem prawnym. Dłużnik może zwolnić się z odpowiedzialności za szkodę (ekskulpacja), jeśli obali niniejsze domniemanie, wykazując, że uchybienie zobowiązania nastąpiło z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Roszczenie odszkodowawcze z tytułu odpowiedzialności kontraktowej ma charakter zastępczy i powstaje dopiero wtedy, gdy zobowiązanie nie zostało wykonane albo zostało wykonane nienależycie. Roszczenie wierzyciela o wykonanie przekształca się więc zgodnie z art. 471 k.c. w roszczenie odszkodowawcze. Innymi słowy – roszczenie odszkodowawcze zastępuje roszczenie o spełnienie świadczenia zgodnie z treścią zobowiązania. W sytuacji gdy mamy do czynienia z wynikającym z art. 471 k.c. uprawnieniem wierzyciela do żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, wówczas obowiązek naprawienia szkody zastępuje świadczenie pierwotne. Co za tym idzie, dochodzenie odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania wyłącza możliwość złożenia pozwu o zobowiązanie do złożenia określonego oświadczenia woli, co niewątpliwie wiązałoby się z dochodzeniem wykonania zobowiązania.

Postępowania dowodowe w ramach dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. będzie analogiczne do postępowania dowodowego omówionego przy roszczeniu o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki (art. 477 k.c.).

5) roszczenie o naprawienie szkody z tytułu odpowiedzialności deliktowej

            Zgodnie z art. 415 k.c. „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Przepis normuje podstawową zasadę odpowiedzialności opartej na winie sprawcy szkody. Za szkodę odpowiada osoba, której zawinione zachowanie jest źródłem powstania tej szkody. Zdarzeniem sprawczym, w rozumieniu art. 415, jest zarówno działanie, jak i zaniechanie. Pierwsze polega na zachowaniu się aktywnym, drugie na zachowaniu się biernym. Zaniechanie może być uznane za „czyn” wówczas, gdy wiąże się z ciążącym na sprawcy obowiązkiem czynnego działania i niewykonania tego obowiązku. Szkoda, której naprawienia w ramach roszczenia odszkodowawczego może domagać się wierzyciel, obejmuje zarówno szkodę rzeczywistą, jak i utracone korzyści. Przesłankami odpowiedzialności deliktowej są:

  • powstanie szkody
  • popełnienie przez sprawcę czynu niedozwolonego (sprzecznego z obowiązującym porządkiem prawnym)
  • związek przyczynowy pomiędzy szkodą a czynem zabronionym
  • wina

            Postępowanie dowodowe w zakresie wykazania szkody oraz związku przyczynowego pomiędzy szkodą a czynem zabronionym będzie analogiczne do postępowania dowodowego omówionego przy roszczeniu o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki (art. 477 k.c.). Ponadto konieczne będzie również wykazanie, iż zaniechanie Nabywcy polegające na niewyrażeniu zgody na usunięcie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, jest działaniem sprzecznym z prawem. Biorąc pod uwagę fakt, iż obowiązek Nabywcy wynika bezpośrednio z Ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego udowodnienie przedmiotowej okoliczności nie powinno być utrudnione. Problematyczne jednak, może okazać się udowodnienie winy sprawcy. W zakresie deliktów prawa cywilnego rozróżnia się dwie postacie winy, tj. winę umyślną i nieumyślną. Wina umyślna polega na tym, że sprawca chce dokonać czynu bezprawnego albo przynajmniej godzi się na to, zmierzając swoim zachowaniem do innego niż ten czyn rezultatu. Wina nieumyślna oznacza niezachowanie należytej staranności i zachodzi zarówno wtedy, gdy sprawca miał świadomość, że jego zachowanie może okazać się bezprawne, ale lekkomyślnie przypuszczał, że żadna szkoda z tego zachowania nie wyniknie, jak i wówczas, gdy sprawca nie miał takiej świadomości, choć ją mieć powinien. W przeciwieństwie do roszczenia o odszkodowanie z tytułu zwłoki oraz z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, odpowiedzialność deliktowa nakłada na Dewelopera ciężar dowodu winy Nabywcy. Udowodnienie winy mogłoby nastąpić poprzez wskazanie, iż na mocy ustawy w związku z zawartą Umową deweloperską jedynie Nabywca był zobowiązany do wykonania określonej czynności ( co w sposób oczywisty wyklucza możliwość przypisania winy innemu podmiotowi) oraz oświadczenie, iż nie wystąpiły żadne obiektywne przesłanki uniemożliwiające Nabywcy wyrażenie przedmiotowej zgody. Niemniej jednak istnieje ryzyko, iż w ocenie Sądu takie dowodzenie okaże się niewystarczające.

6) roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na skutek odstąpienia od umowy ( art. 494 k.c.)

            Niezależnie od wskazanych wyżej roszczeń związanych z dochodzeniem wykonania zobowiązania, jak również odszkodowania z tytułu jego niewykonania warto zwrócić również uwagę na art. 494 k.c. regulujący skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych, a taką niewątpliwie jest umowa deweloperska. Zgodnie z przywołanym przepisem strona, która odstępuje od umowy wzajemnej może żądać nie tylko zwrotu tego co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

            Stronie, która odstępuje od umowy, oprócz roszczenia zwrotnego przysługuje roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej niewykonaniem umowy. Roszczenie to dotyczy wszelkich szkód, przy czym przy ustalaniu wysokości odszkodowania należy uwzględnić to, że z uwagi na odstąpienie od umowy wierzyciel jest zwolniony z obowiązku spełnienia własnego świadczenia. Odszkodowanie pomniejsza się o wartość świadczenia zwróconego przez dłużnika. Szkoda, której naprawienia w ramach roszczenia odszkodowawczego może domagać się wierzyciel, obejmuje zarówno szkodę rzeczywistą, jak i utracone korzyści. Przesłankami odpowiedzialności są niewykonanie zobowiązania, fakt poniesienia szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem zobowiązania a szkodą.

            Należne odstępującemu od umowy odszkodowanie powinno kompensować całą szkodę (damnum emergens i lucrum cessans), do jakiej doprowadziło niewykonanie zobowiązania, nie tylko uszczerbek wywołany zwłoką, lecz także koszty poniesione po odstąpieniu od umowy. Dla przykładu, jeżeli strony zawarły umowę sprzedaży rzeczy, której kupujący nie wykonał i nie zapłacił ceny, w następstwie czego doszło do odstąpienia od umowy, odszkodowanie z art. 494 k.c. będzie równało się wartości zysku (marży, prowizji, korzyści ponad wartość rynkową), który sprzedawca mógł na tej transakcji osiągnąć. Pamiętać również należy, że w związku z odstąpieniem od umowy wierzyciel zostaje zwolniony od spełnienia swojego świadczenia, dlatego też okoliczność tę należy uwzględnić przy określaniu wysokości odszkodowania. Od odszkodowania podlega też odliczeniu wartość świadczenia zwróconego przez dłużnika.

            W ocenie Opiniującego, na podstawie znanego mu stanu faktycznego, nie zaistniały okoliczności uzasadniające dochodzenie naprawienia szkody powstałej na skutek odstąpienia od Umowy deweloperskiej.

  1. Wnioski
  2. W związku z niewykonaniem przez Nabywcę ciążącego na nim ustawowego obowiązku wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości Deweloperowi przysługują roszczenia o uregulowanie stanu księgi wieczystej nieruchomości, jak również roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
  3. Biorąc pod uwagę omówioną zasadność i charakter roszczeń oraz wymagane postępowanie dowodowe Opiniujący zaleca złożenie pozwu o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz w sytuacji możliwości udowodnienia szkody – wystąpienie z powództwem o zapłatę odszkodowania na podstawie art. 471 k.c.

z poważaniem,

Marcin Lampart

Radca Prawny

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s